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各部委初步制定房地產救市路線圖:4月出新政
【2015/3/31】
2015年中央救樓市的大幕已經拉開。
  3月27日,國土部聯手住建部下發了長達1102字的通知,提出合理安排住房和其用地供應規模等四大工作要求。作為今年兩會后首個落實李克強總理“穩定住房消費”的文件,兩部委此舉無疑為房地產市場注入一針強心劑。
  “未來樓市政策將很少看到國務院辦公廳統一發出的國幾條,幾個部委會簽發文將成為政策發布的常態!眹鴦赵喊l展研究中心一位負責人告訴記者。
  一位接近住建部的知情人士透露,中央及相關部委已框定了一整套維穩樓市的政策方案。與往年國務院出臺總體政策不同的是,今年中央在針對房地產市場的調整思路中,將分散出臺政策,有的政策已經成形,有的仍處于調研制定階段,政策內容涉及購房資格、商業貸款、公積金貸款、房地產稅費以及住房保障、去庫存、土地供應等各個方面。
  “刺激樓市的政策還會繼續,但是市場能否在政策刺激下有所恢復,甚至迅猛上漲,這很難說。起碼今年市場的區域分化將會進一步加劇!敝袊康禺a協會副會長任志強表示。
  新政或遇落地難題
  “兩部委的政策中首次提出統籌調整土地和商品房供給,對于在建或待建地塊的規劃及用地類型調整以及兩部委間的聯動管理,雖然并未如預期中頒布直接拉動購房需求的調控政策,但從通知要求來看,對于房地產行業及市場發展是利好!眮喓罊C構市場總監郭毅分析。
  按照國土部的要求,對住房供應明顯偏多的市、縣,或在建住宅用地規模過大的市、縣,應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應;住房供求矛盾比較突出的熱點城市,應根據市場實際情況有效增加住宅用地供應規模。
  由于前幾年地方政府大規模土地供應導致商品房集中上市,當前大量三四線城市陷入庫存高企的困境。
  不過,多位業內人士分析,要求地方政府壓縮土地供應,也就意味著減少土地出讓收入,對于地方財政收入過度依賴土地出讓金的城市來說,不管是出于財政壓力,還是償債壓力,能否按照兩部委的要求落實執行還是一個未知數。
  此外,通知還要求各地優化住房供應套型,促進用地結構調整,并提出“允許對不適應市場需求的住房戶型做出調整”,“引導未開發房地產用地轉型利用”。
  這意味著,開發商摘得的高風險地塊可以申請改變產品類型,滯銷項目可以申請調整戶型產品,70/90政策將被廢止。
  “不同性質的用地在拿地時的成本差距較大,以北京為例,開發商把高價拿到的土地轉換為低價值、回報周期長的用地類型,如果沒有政府補貼,也會影響政策落地!惫惚硎。
  階梯化救市政策就位
  “中央對維穩樓市的政策出臺一直十分慎重,”住建部一位內部人士對記者表示,“兩會前,住建部要求多個地方的相關負責人對當地樓市情況進行專門匯報。兩會后,中央及相關部委就政策調整的方向和內容召集過小范圍的座談會,向業內部分專家和開發商代表征求意見!
  上述住建部內部人士補充道,現在問題的關鍵不在于政策內容,而在于政策出臺后市場的反應。
  北京一家房地產央企高管告訴記者,中央需要對政策出臺后的市場表現進行較為準確的預判,希望政策出來之后見到較為明顯的效果,但又不希望政策用力過猛,以免政策利好釋放完之后市場更加尷尬。
  “對于房地產市場的支持政策,目前各部委已經初步匯總了各項具體政策的調整思路,并在出臺時間上大概分了兩到三個階段,第一步主要為穩定消費階段,第二步為調整供應的階段。按照中央設定的市場數據目標,如果未達標,還將有第三階段的強化政策!鄙鲜鰢鴦赵喊l展研究中心負責人告訴記者。
  “政策不會一次性都放出來,而是階段性釋放!睎|部某省住建廳的一位官員也對記者印證了這一說法,“4月份與住房消費相關的具體政策還會出,主要會涉及公積金、信貸及購房資格判定!
  上述接近住建部的知情人士透露,營業稅滿五年的政策預計上半年會調整,其中三、四月份的市場表現將作為主要判定依據。
  同時,上述東部某省住建廳官員還表示,按照中央對房地產市場“分類指導”的政策原則,即將出臺的樓市政策將給地方政府預留調節空間,以確保不同地區根據當地實際情況調整政策口徑和方向。
  “預計近期還會出臺相關政策,國土部與住建部的政策主要在調節供應,支持消費還需要從拉動需求入手!毙鲁强毓筛呒壐笨偛脷W陽捷表示。
  救不起來的樓市?
  中央要求“穩定住房消費”的背景是今年前兩個月宏觀經濟數據的再度下滑。
  根據國家統計局3月11日公布的數據顯示,今年2月主要宏觀經濟數據均出現下滑,并創下數年新低,表明經濟下行風險仍需警惕。
  不過,疲態盡顯的房地產能否充當“救火隊”角色卻成為業內擔憂的現實問題。
  實際上,從去年5、6月份開始,地方政府已經推出了多項“救市”措施,如相繼取消限購、實施契稅減免、購房補貼等,但各地樓市一直萎靡不振。直至央行9·30信貸政策出臺后,市場才略見起色,但仍難以改變此前積郁已久的頹勢。
  任志強在“中國房地產500強測評成果發布會暨500強峰會”上指出,目前中國宏觀經濟已經進入調整期,盡管2014年國家出臺了許多房地產激勵政策,也放松了對市場的限制,但是從2月份的數據來看,房地產投資的相關數據仍在繼續下滑。
  國家統計局數據顯示,今年1-2月份,商品房銷售面積8764萬平方米,同比下降16.3%;商品房銷售額5972億元,同比下降15.8%。
  “2015年樓市還有很多不利因素,其中一個是庫存繼續加大,今年已經增加到6.4億萬平方米,同時貸款低速增長,只增加了0.6%,越來越多的投資者沒有把錢轉移到房地產!比沃緩婎A測,商品房價格不會短期內發生太大變化,今年下半年會在降幅逐漸收窄的情況下逐步回升,但很難回升到更高的水平。
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